Résiliation de bail : comment mettre fin à un bail ?
Résiliation de bail par le locataire
A tout moment, le locataire peut résilier son contrat de bail, sans avoir à justifier sa démarche. Le propriétaire ne peut pas s’opposer au départ d’un locataire qui doit alors lui adresser un courrier demandant la résiliation du bail, soit par lettre recommandée avec AR, soit par acte d’huissier.
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Toutefois, le locataire doit respecter un délai de préavis, si le logement est sa résidence principale. Les délais varient selon le type de logement et l’urgence du départ (3 mois en location vide réductible à 1 mois en cas « d’urgence » et 1 mois en location meublée). Pour bénéficier du préavis réduit, le locataire doit indiquer dans son courrier de résiliation l’événement “urgent” et un justificatif de cet événement :
- mutation professionnelle,
- perte d’emploi,
- nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi,
- obtention d’un premier emploi,
- locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile,
- locataire bénéficiaire du RSA ou du RMI.
Le préavis démarre à la date de réception de la lettre recommandée ou à compter de la signification par acte d’huissier. Il doit alors quitter le logement au plus tard au terme du délai de préavis, date à laquelle sera réalisé l’état des lieux.
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Résiliation de bail par le propriétaire
A la différence du locataire, la législation est contraignante pour un propriétaire voulant résilier un bail.
Respecter le préavis jour pour jour
Pour résilier un bail, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si ce délai n’est pas respecté, jour pour jour, le bail est reconduit.
Rédiger le bail pour les résidences secondaires
La location secondaire n’étant pas encadrée par la loi, lors de baux de courte durée, le contrat de bail peut être rédigé de sorte à ce que le locataire ne puisse pas résilier le bail. L’intégralité des loyers devra alors être versée conformément à la durée initiale du bail.
Ne pas oublier les autres titulaires du bail
Le propriétaire doit envoyer des lettres séparées à tous les co-titulaires du bail. En cas d’oubli, le bail ne pourra pas être résilié et se poursuivra au profit du co-titulaire non informé. Attention donc à bien envoyer des lettres distinctes aux deux conjoints !
Envoyer une lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier
Comme c’est le cas pour le locataire, le propriétaire est tenu d’envoyer une lettre recommandée au locataire l’informant de la résiliation du bail. Le préavis court à la date de réception par le locataire. Attention donc : si le locataire ne va pas chercher le recommandé à temps, les délais de préavis risquent d’être dépassés et le bail ne pourra donc pas être résilié à l’initiative du propriétaire.
Reprendre le logement à titre de résidence principale
Un propriétaire ne peut résilier un bail avant sa date d’échéance sauf s’il compte reprendre le logement pour en faire sa résidence principale. Attention cependant : si le nom du bénéficiaire du logement n’est pas indiqué dans la lettre de résiliation de bail, la procédure est considérée comme nulle.
Reprendre le logement pour le vendre
La lettre de résiliation de bail fait alors office d’offre de vente puisque le locataire est prioritaire pour acquérir le logement. Elle doit également indiquer le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le prix exact demandé ainsi que les conditions de la vente. Nous vous recommandons de joindre le règlement de copropriété.
L’usufruitier peut également résilier un bail pour habiter dans le logement puisque qu’il bénéficie de la libre jouissance du bien et des ses revenus. Mais pour cela, il doit avoir l’accord du nu-propriétaire.
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