procédure d'expulsion

C’est la hantise de tous les propriétaires qui louent leur bien : comment faire expulser son locataire pour récupérer ce qui leur appartient ?

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Les motifs d’expulsion de locataire

L’impayé de loyer

Un impayé est constaté à partir du non-paiement d’1 loyer dans le secteur privé et de 3 loyers consécutifs dans le secteur public (logements sociaux).

Les locataires doivent prévenir leur bailleur en cas de difficultés financières : cette démarche sera prise en compte par le juge.

L’application de la clause résolutoire

Certains baux prévoient une clause résolutoire (ou clause de résolution du bail de plein droit) qui consiste à résilier automatiquement la location en cas d’impayé.

Les procédures pour l’expulsion d’un locataire

Procédure d’expulsion suites aux impayés

Si cette démarche n’est pas rendue obligatoire par la loi, mieux vaut commencer par envoyer au locataire un courrier simple de rappel ou une mise en demeure : un acte délivré par un huissier qui peut stipuler une sanction, comme par exemple le versement de dommages et intérêts.

Le bailleur social doit obligatoirement saisir la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d’Allocations Familiales, sous 3 mois avant l’assignation (la convocation au tribunal).

Si les lettres de relance pour impayé n’ont pas fonctionné, le bailleur envoie par acte d’huissier une assignation, informant le locataire qu’une demande d’expulsion a été transmise au tribunal et l’invitant à s’y présenter 2 mois plus tard. Une copie de l’assignation doit également être adressée au Préfet, qui demandera aux Services Sociaux de procéder à une enquête sociale dont les résultats seront transmis au juge.(Posez directement vos questions à un avocat spécialisé)

Procédure d’expulsion via la clause résolutoire

Dans le cas où le bail prévoit une clause résolutoire, le bailleur adressera au locataire un commandement de payer par acte d’huissier. A la date de réception, le locataire a alors 2 mois pour régler sa dette avant que la procédure judiciaire ne soit lancée.

Au bout de 2 mois, et sans paiement, le locataire reçoit cette fois-ci une assignation à comparaître devant le juge, toujours par acte d’huissier. La procédure est ensuite la même que pour les loyers impayés dont les baux ne comprennent pas de clause résolutoire.

L’audience et le jugement

Au tribunal, le juge écoute les arguments du bailleur et du locataire. La présence d’un avocat n’est pas obligatoire.

Le locataire peut proposer un échéancier de paiement de sa dette qui pourra lui éviter une expulsion.

Le juge rend son jugement et peut décider de :

  • suspendre les effets de la clause résolutoire,
  • accorder des délais de paiement pouvant aller jusque 2 ans (le bail est alors maintenu et la procédure suspendue)
  • résilier le bail et prononcer un jugement d’expulsion

La signification du jugement est envoyé par voie d’huissier au locataire qui dispose d’1 mois pour contester la décision en faisant appel. Mais les procédures sont tellement longues que souvent le locataire a déjà été expulsé avant le jugement en appel.

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L’expulsion

Selon la difficulté de relogement des personnes expulsées, les délais d’exécution du jugement varient entre 3 mois et 3 ans.

Le bailleur doit signifier au locataire par acte d’huissier un commandement de quitter les lieux. 2 mois après ce commandement, il peut demander à l’huissier de procéder à l’expulsion si le locataire est encore présent dans les lieux. Un bailleur n’a pas le droit de procéder lui-même à l’expulsion, ni à l’inciter.

En cas de refus d’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal de difficultés pour demander à la Préfecture l’autorisation d’utiliser la force publique. En cas de refus du Préfet à utiliser la force publique, le bailleur peut demander à être indemnisé auprès du tribunal administratif dont dépend le logement.

Après l’expulsion, le locataire dispose d’1 mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement.