Achat d'une terre agricole

La reprise des terres agricoles en fermage est strictement encadrée par la loi. À ce titre, pour reprendre les terres soumises au bail rural, le propriétaire doit remplir certaines conditions, et respecter des formalités. Sur quel principe repose le fermage des terres agricoles ? Comment reprendre des terres agricoles louées ? Détails.

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Le principe du fermage de terres agricoles

Soumettre des terres agricoles à un statut du fermage consiste à mettre des terres ou un bâtiment agricoles en location à un exploitant pour qu’il puisse y exercer une activité agricole.

Le statut de fermage est régi par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code du Rural. Ce texte aborde entre autres :

  • la manière dont le contrat doit être établie
  • la durée du contrat,
  • et surtout l’exercice du droit de reprise par le propriétaire de la terre agricole ou du bâtiment.

Modalités de conclusion du bail

La conclusion du bail rural doit se faire de manière écrite en présence d’un notaire lorsque la durée excède les 12 ans.

Par ailleurs, un état des lieux du bâtiment ou du terrain doit être effectué un mois avant ou après l’entrée en jouissance du contrat.

Cette démarche peut être réalisée par le bailleur ou par le locataire, à frais communs. La partie ayant établi l’état des lieux devra alors le notifier à l’autre pour qu’elle puisse émettre ses éventuelles observations et l’accepter.

La durée du contrat de bail

Le contrat de bail doit être conclu pour une durée de 9 ans au minimum et elle ne peut être compressible.

Au terme de cette période, il se renouvelle par tacite reconduction entre les deux parties. Le non-renouvellement peut intervenir dans certaines conditions, notamment lorsque le propriétaire veut reprendre les terres agricoles en fermage.

Comment reprendre des terres agricoles louées : les modalités

Le propriétaire peut décider de reprendre ses terres ou ses bâtiments agricoles s’il le désire. Pour qu’il ne fasse pas de manière arbitraire, la loi prévoit quelques modalités à respecter. Du reste, certaines conditions doivent justifier la reprise.

Les raisons valables de la reprise

Le propriétaire est en droit d’exercer son droit de reprise s’il a l’intention de reprendre les terres louées ou du moins une partie, pour y faire construire une habitation destinée à lui-même ou des membres de sa famille.

Il est également en droit de reprendre ses terres pour l’exploiter lui-même, ou pour en confier l’exploitation à son conjoint ou à un membre de sa famille.

La procédure à respecter en cas de reprise

Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l’objet d’un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l’expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l’avance du renouvellement par le biais de son huissier.

Les conditions que le bailleur doit remplir

En plus de la procédure à respecter, le bailleur est également soumis à quelques conditions pour pouvoir reprendre ses terres. En effet, au moment de la reprise :

  • il ne doit pas encore avoir atteint l’âge de la retraite.
  • il devra exploiter le terrain pour au moins 9 ans, habiter sur les lieux, détenir le matériel nécessaire à l’exploitation
  • avoir la capacité professionnelle d’assurer l’exploitation de ses terres agricoles.

Les autres causes justifiant le non-renouvellement du contrat de bail

Il est important de noter que le non-renouvellement du contrat de bail peut avoir lieu dans d’autres conditions que la reprise. Le propriétaire est en droit de ne pas renouveler le contrat de bail, et donc de reprendre ses terres :

  • lorsque le fermier preneur ne respecte pas les conditions d’exploitation et d’habitation fixées dans le contrat, et notamment s’il cumule les loyers impayés.
  • Lorsque le fermier est proche de l’âge de la retraite, ou lorsqu’il a atteint l’âge légal ou celui du taux plein fixé dans le contrat de bail
  • lorsque les terres deviennent constructibles. Dans ce cas, la résiliation interviendra dans l’année qui suit. Dans cadre, le propriétaire devra éventuellement s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès du preneur.

Vous avez besoin de conseils plus précis ? Il est préconisé de vous adresser directement à un avocat spécialisé en droit immobilier.